司法拍卖购置不动产，相识下？‘yobo体育全站app，yobo体育官方入口，yobo体育手机官网’

阿里拍卖不只是拍卖一下和田玉和各色字画古玩。司法拍卖的进驻，让阿里拍卖有种网上拍卖平台“一哥”的感受。司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人产业，在被执行人逾期不推行义务时，依法以公然竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。现在司法网络拍卖实行零佣金制度，到场竞拍淘宝平台不收取佣金。

现在阿里司法拍卖进驻的法院很是很是很是的多，标的物类型更是全面。本文就先容一下淘宝司法拍卖当中的不动产拍卖。如果你对次有兴趣，不妨看看这篇入门级的先容，相识一下整个历程。

一、拍卖前的准备1、拍卖通告阅读； 网上拍卖，唯一有的信息就是拍卖通告了。这跟网购衣服鞋子一样，你要从商品详情中获得你想要购置商品的信息。这跟网购衣服鞋子纷歧样，你不能在商品信息中加入自己的想象，不能看用户评价，不能七天无理由退换，除了标的物集中看样的时候，其他时间都需要你把拍卖通告看出花来。

以下几点，是一定需要在通告中抓取出来的信息。A、开拍时间、起拍价钱、标的物位置面积等。

这些信息基本有意参拍的人都能一眼看出来。网拍系统也会重点突出此类信息；B、标的集中看样时间。有意去现场观光的，需要按通告中的时间提前报名预约。

C、标的物的租约情况。不带租约的话，标的物另有没人在使用，现使用人是什么人。

带租约的话，租约还剩多久，每月租金几多。成交后，法院都要求签一份文件，见告买受人要推行原租约直到租约期满。如果你需要购置的物业，尚有5年租约且现租金较低，这个时候你可要思量清楚了。固然，你有能耐让租客自愿放弃现租约，那另当别论。

我一亲友事情的旅店，所租物业的房东资不抵债，需要资产拍卖。旅店所租的物业自然在拍卖名单当中，613万的起拍价（不含税），在万众期待中流拍了。

除了物业价钱较高外，租约也是重要的原因。“该标的物带租拍卖（租约停止2026年12月31日,租金为每月20000元）”。乐成的竞拍者需要继续推行靠近10年的租约呢。

D、标的物交付日期。一般是成交日起算，一个月内交付。详细见通告。

E、标的物性质——住宅/商铺/车库。这个是一定在通告上看清楚，或者跟法院确定的。许多人并不重视标的物的“性质”，但其实很是重要。

尤其是即将到来的“房产税”，不动产的性质会影响小我私家的物业组成，有可能对以后小我私家的不动产治理的买卖发生影响。我这里跟大家说个亲身的“凄惨”履历。我父亲在几个月前，计划将他下唯一一套屋子卖了。

虽然我两兄弟都曾在这屋子中长大，但这屋子已经好几年无人居住。思量到升值空间也不大，所以爽性卖掉算了。

去中介挂号的时候，也是签订了一份答应书，确认该房产是名下“唯一住宅”。这涉及到过户费的问题，凭据当前政策，名下唯一住宅的过户费是很低的。经由中介的努力，终于和某买家告竣了买卖意向。

在中介的指引下准备过户资料的时候，需要在不动产挂号中心打印“唯一住宅”的证明。然而，在这个环节中，泛起了意外。父亲的老屋子，居然不是“唯一”住宅！不动产挂号中心的系统显示，他名下另有另外一套屋子。

一脸懵逼的我们，凭据打印出来的信息，回去查阅了父亲名下一间10多年前买下的商铺的房产证。我勒个去！还真是有另外一套“屋子”。

这商铺的房产证上面写着“总面积60平方米，其中住宅面积30平方米”，这就诡异了！10多年前，我父亲基础就没在意这些细节。其时的政策也跟现在纷歧样。

摆在我们眼前的只有两个选择：1、自己负担高额的过户费；2、毁约，赔偿高额的毁约金。于是，我们还是选择了，自己负担过户费。突然多了一套房，惊喜！意外！ 拍卖通告是具有执法效力的，在拍卖的历程中法院和买受人都要受到“通告”的约束。

所以，在决议参拍前，把通告前前后后看个三五遍，并不外分。2、标的物集中看样 先看看这个情景： 某商铺拍卖，某日为标的集中看样时间。我第一次到场网拍不动产，提早预约好，定时到被拍卖的商铺前等候事情人员的到来。

然而，等来的事情人员并不是法院的人，而是资产评估公司的事情人员。事情人员带着一众参拍人员进入商铺——“就是这间商铺了，大家可以四处看看，到时候交楼就差不多是这样子了”——请问这铺的税怎么盘算？或许几多钱？ 不太清楚，你可以记下这些资料，自行去税局问清楚。——请问这铺位租约另有多久，租金几多？ 似乎是XX年X月，租金忘了，这些都在通告上有，你们回去认真看下。

——请问到时候要怎么交付，什么时候交付？ 这些都不是问题，法院会解决的，详细认真看拍卖通告。总体来说，这事情人员一般回覆都是“不太清楚，详细你问XX部门”“这些拍卖通告上都是有的”。

而现场看标的最大意义在于——事情人员带着进去物业中检察“现状”和照相事情人员手中的那份资料（用往复税局等询问税费等）。【固然，也许这只是少数情况，并不是每个地方的看标的都如此的“搪塞”】 固然，去现场的时候记得确认清楚有没“去错现场”，相关故事下面再说。不要期待现场事情人员会解答许多的问题，因为不动产拍卖涉及到租约、资产评估、税费、过户手续、执行与交付等等问题，都需要和差别的部门打交道。

现场的事情人员许多都不愿意细说，或者不敢把话说得太满。但他们一般能告诉你去哪儿可以问到你想要的谜底。固然不去现场看标的人很是多。

许多竞拍项目中，参拍人20多人，但到现场看标的的也就几小我私家。对于不需要“被领进门”检察的标的（例如商铺），只是拍卖前自行到“被拍卖的不动产”前视察相关的细节，或者装作主顾进去随便看一下也是可以的。3、市场观察等小我私家的准备；A、标的物市场价观察。

如果你对地产行业很是相识，时常关注地产价钱的话。那么标的物约莫价钱，你其实已经心中有数了。如果你对地产行业不太相识，那么竞拍通告上的也有评估公司给出的市场价。然后，你也可以从房产中介那旁推测敲等，看看现在二手市场的生意业务价钱。

做这些评估的目的，全是为了确认标的物究竟值几多钱。你愿意为此花几多钱购置。然后，心中要划出一条线。如果价钱凌驾了这条线，就收手了。

究竟在竞拍历程中红了眼，猛按了几下，最后就傻眼了。B、税费查询。不动产的税费盘算是很是庞大的，以下是截取了一个竞拍通告中的税费参考。

这个税费盘算表格的意思，基本就是让你不要瞎折腾了，直接去地税询问吧。如果税费预计错误，导致最后付不起钱。

那你保证金就别想要回来了。税费一般不是一个小数目。我举个例子，我曾乐成竞拍下的一个车库。

成交价35万，税费按17.7%，即6.2万。最后总价就酿成了41.2万元了。

C、资金准备。买屋子固然是得要钱的。拍卖前需要缴纳保证金，成交后一般7天内就需要缴纳尾款。

如果现金不足，想思量融资的话，这可要当心了。这可差别从房地产商那买屋子，可以公积金贷款，可以银行房贷，还可以混淆贷。某些拍卖通告上，甚至会提供银行或者小额贷款公司的联系方式。

但这些机构，并不是慈善机构。一般都是1~3年内要还清贷款，利息去到年息9%以上。我曾咨询过一个提供贷款的小额贷款公司，需要3年内还清，月息2%。

D、确认竞拍人。如果说父亲想通过司法拍卖买给儿子的，或者老公想买给妻子的，又或者想代别人操作的竞拍的。一定要确认清楚，竞拍乐成后，这房产是到谁的名下。

成交后，仅能过户给竞拍人 若确实需要委托操作的，一定要到法院管理委托生意业务的手续，获得法院的认可。再者，需要确认竞买人是否有购房资格，“限购”政策是要遵守的，可自行到房地产挂号治理部门查询确认自己的购房资格。再次再说说“优先购置权”，拥有优先购置权的竞拍人的优势在于——你出几多我出几多，算我赢！所以，你只需要比Ta多举牌一次就行。

而拥有“优先购置权”的人，多数情况下是现租户。4、保证金缴纳； 虽说在拍卖历程中，可以随时缴纳保证金加入战场。

可是，如果对网银操作不熟悉或者恒久未使用过网银的人，都应该提前缴纳。一般保证金数额都在几万元，这已远凌驾支付宝“快捷支付”的额度，一般都需要用到网上银行。竞拍失败的话，保证金会在1~3个事情日内退还到原支付账户。

二、拍卖的历程 拍卖有什么技巧吗？是不是一下子出价2倍，就能王霸之气外漏，吓得其他人不敢跟价了？没有的事，主要还得靠有钱。这个时候，在准备阶段给自己设定的价钱红线就有作用了。你甚至可以全程不出价，看到价钱超出你红线了，你就可以收工了。

或者看着都没人出价了，价钱还在红线以下，你可以从这开始切入战场。拍卖的时间一般有24小时，没有须要一直盯着。一般在竣事前15分钟才开始看就行了。拍卖规则中，其中最重要的一条是“本次拍卖运动设置延时出价功效，在拍卖运动竣事前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。

”也就是说，不能玩秒杀。这条规则，导致了拍卖的最后，是很是磨练人的耐心的。许多时候会延时半小时，甚至1小时。

为啥，因为许多人都喜欢在竣事前10秒出价。5分钟又5分钟，5分钟又5分钟地延迟。每次以为自己即将得手的时候，就有人出价了的感受，很是恼火。

这个时候一般人会有两个选择：1、以牙还牙；2、一次性加价，吓尿对方。劝告列位，紧守价钱红线，不要手贱。

固然了，参拍历程中打出了真火，最后保证金不要的的情况，很常见。—————————————————————————— 虽说参拍历程中，都只能看到一个个的“代号”出价。拍卖的历程就跟修真小说一样，每小我私家都穿着黑袍带着面具，谁也不知道谁是谁。

但竞拍乐成以后，并没有妙手护送你脱离现场。而是会有“网络竞价乐成确认书”通告你的名字。固然，仅限于名字。

这里有一个茶余饭后作为谈资的小故事 我到场的一次商铺拍卖，A商铺和B商铺在同一个地段相邻。我一开始的意向是都买下来，究竟A和B合并后，可以买通成为一间大的商铺，更有生长前景。我根据以往的习惯，联合商铺地段和实际情况，给2个商铺都设定了税前1.1万/平方的天花板价钱。A商铺的面积较小，店面也较小。

B商铺的面积稍大，店面也大。按理说位置相当的情况下，B商铺较为占优。

但最终拍卖价钱，A很快就超出了我设定的价位，我只能直接放弃了，最后以税前1.35万/平方成交。而B商铺很是神奇地以税前1.13万/平方的价钱被我拿下了。然而，拿下后的我十分困惑，这是什么鬼。我只能归罪于参拍的人现金不太够，拿不下面积稍大的B商铺，只能火拼A商铺了。

厥后去法院拿裁定书等文书的时候，恰好遇上了A商铺的得主。于是我就提出了我地疑问。

这哥深吸了一口烟，很装逼地说“其实我时候准备拿下这两个店面。然后中途我手机没电了，等我找到电源的时候，B商铺已经成交了，我只能火拼A店肆了！！” 我目瞪口呆，已无法知道他是在装逼，还是真的如此忧伤。

之所以说是小故事，因为厥后从各方的说法中推测，他确实是在装逼。我在这里说这个事，只是为了说明，手机的电量很重要。

不要因为操作失误，导致错失良机。三、拍卖后手续与交割1、尾款缴纳； 尾款的缴纳时间，在拍卖通告中是明确提出的。

一旦凌驾划定的缴纳时间，则视为放弃资格，不退还保证金。缴纳尾款的方式一般分两种：1、直接在淘宝页面上付款；2、银行划账到拍卖通告上的指定账号。

建议竞价乐成后，先致电法院相同后，再汇款。2、法院手续及过户手续； 有一部门人很是担忧这个过户手续。甚至有人问，会不会原业主不配合你过户。

法院拍卖的不动产，过户的历程中是不需要与原业主打交道的。只需要拿着法院的裁决书等文件，就可以到相关部门管理过户。

但不动产过户，还是比力贫苦的，各个地方的要求差别但总归不会跟办信用卡一样简朴。贫苦，但一般没有争议。只需要按着步骤一步一步去跑部门，交资料就行。税费，也是在这个历程中缴纳的。

3、物业交割。物业的交割，一般来说都是很少有争议的。一般而言，是只需要与法院举行交接。

但实际操作中，少不了跟物业的现租客/现住客来友好相同。租客是较容易处置惩罚的，而种种各样原因停留在物业中的非住客就稍微难搞。如被执行人的眷属，或者不正当的租客/买家等。

遇上难缠的人的时候，切记不多作纠缠，让法院处置惩罚。下面我来说一次，我遇到过的最为贫苦的物业交割履历。我完成过户手续取得不动产证后，要求法院在答应日期前清场。法院起初也是比力爽快地说“好”。

但厥后居然把我的联系方式给了对方（现租户/住户/“屋主？”），说我们可以先友好协商下。在参拍前，我其实已经旁推测敲得知，该店肆的租户（下称王先生）是以“屋主”自居的。

听说，原业主将物业抵押给银行后，再将该店肆以30年租约的形式“卖”给王先生。屋主答应待归还银行贷款，解押房产后再过户给王先生。

王先生一次性支付原屋主XX万的“租金”。然后，原屋主资不抵债锒铛入狱。

法院不支持该“租约”，要求拍卖成交后一个月内，王先生须搬离店肆。以上，为王先生的自述。而从执行法官的只言片语中，情况相对切合。

但其中有没有猫腻，我并不清楚。在交收的时候，王先生打电话给我说“这样，我找法院要了你的电话。我会在约定时间前搬离，但我这有些工具，以为你是需要的。” 我就奇了个怪了“啥工具？” “这店肆其时我买的时候，啥都没有，就一毛坯。

内里所有工具都是我搞的，包罗二层混凝土夹层，包罗所有水电，包罗两个茅厕，连门窗卷闸门，甚至门前的地砖都是我铺的！！我搞了八万多块钱呢。” “那你想怎么样？” “你给点钱呗，买下我这些工具咯” 我勒个去，我实在想不到我会遇上这样的情况。所以遇上以“屋主”自居的现使用者，是十分贫苦的。

我说：“谁人，我想一下有什么工具是我需要的，再给你回复？” “这有什么好想的呢，岂非你不要这门窗楼梯茅厕和夹层么？我给你打个3折怎么样。” “我刚花了几十万买下这，你突然跟我说要几万，我这总得思量一下吧？” 虽然王先生说得很有原理，但我想了想，总以为有什么差池。

于是我跟法官说“那王先生联系我了，他说得我都不懂，其实我也不知道他是谁。他说的什么桌子椅子七零八落的工具我都不想要，你就让他定时撤离就行了。” “你们都谈判好了？” “没有怎么谈判，我就听他说了一通，也没允许他。

你们法院就直接执行清场就行了，我比力忙，不想搞这么多七零八落的幺蛾子。” “那他提出让你出钱买下他花钱的搞的门窗夹层楼梯空调呢？” “法官，我这是现状拍卖。他把门窗把楼梯夹层都拆了，留下四条柱子，这叫现状交付吗？” “这王老先生也是个受害者，他说的也是真的，工具确实是他花钱装的。

你这么有钱，就不能给几万块，大家宁静交收了么？你那么忙，别为了这事浪费精神阿。我们法院执行其实是很难的。

你思量思量。” 我勒个去，我这算明确了。

这内里要么是有猫腻，要么法官为了利便执行，横竖这法官是要拉偏架了。期间，我再也没有跟王先生有过任何接触和对话。倒是在我不停敦促和据不妥协的敦促下，执行法官气冲冲的把我电话挂了很多多少次。

诸如此类的对话也泛起好几遍 我：“法官，交收日期就这几天了，你们怎么还不去清场啊。” 法官：“你怎么就说不明确了，这是人家的工具，我怎么帮你去执行” 我：“我是现状拍卖” 法官：“你不互助，到时候人家把工具都拆了，你怎么办” 我：“我不怎么办，我不认识他。我是想你法院买的屋子，现在问题是你法院交给我的时候是怎么样。” 厥后实在扯不下去了，我就给法官搁下了最后一句话：“法官，你就不需要替我着想了。

到期后，你直接清场。到时候我收的时候，就看看怎么样。横竖你拍卖通告上面也有图片，他们要是敢把门窗楼梯夹层地板水电全拆了，那我就敢报警。也敢跟你法院提出异议。

” 最后，在延迟一周交收以后。法官给我最后的话就是“屋子已清场，你自己去看。

不满足再说。”我去到现场看到应该在的都还在，除了一地的垃圾意外，就抨击性地把电动卷闸门的电机拆走了而已。正好，钥匙都不用交接了。

我花了500块钱装了个二手电动闸门电机，再花了20块钱让扫大街的阿姨进来做了个part time。算是完成了标的物的交接。固然，这算是比力倒霉的情况了。多数情况下，都是很利益理的。

下面看看我遇到一个较为通情达理的租户。我在获得法院通知可以与承租人交收后，买通了承租人的电话。我：“你好，请问你是冯先生吗？我是李XX，通过法院拍卖买到了位于XX的店肆，也就是你现在正在租的店肆。” 冯先生：“你好。

法院已经跟我确认过了，我也签收过法院的通知。根据法院的要求，我这个月开始的租金是付给你的。到时候我们约个时间谈一下，顺便把租金交给你或者划账给你。

” 我：“好的。” 冯先生：“谁人，请问你是不是会继续把店肆出租。是的话，我们谈一下，看能不能重新签订一份租约。横竖旧租约也快到期了，提前重新签订也好。

” 我：“好的。到时候约个时间，我们再谈。” 以上，为较为利益理的情况。法院已为双方解释清楚情况，并让双方签订好笔录，尽了见告义务。

租户有充实的心理准备，无触及到其自身利益，较为配合。同时，租户也希望续租，不希望与新业主有太大矛盾。无论遇到什么情况，一定要认清楚自己的位置，找法院处置惩罚。

法院是有义务完成交付的。总结 本人只是以一些亲身的履历，大致写了下淘宝司法拍卖中，不动产竞拍的流程。希望给未到场过而又即将到场的朋侪一些资助。

祝大家好运，都遇上猪一样的对手。————————————————最后的最后，以一个我履历过最离谱的不动产拍卖的故事竣事本文： 我和一个乐成拍得某住宅的朋侪去收楼，履历了一个离奇的物业交割历程。朋侪得知我有多次网拍履历后，希望我可以资助他购置一间住宅。

我在他参拍的历程中，全程解答了许多的疑惑和分享了一些履历，在后期的交收和与法院的谈判中都亲自到场其中。朋侪拿到不动产挂号证后，与我一同到拍下的衡宇中敲门造访。法院的拍卖通告中明确成交日起1个月内，清场交付。

虽然一个月时间未到，但经与法院相同后，我们还是决议提前造访，让现住户定时撤离。一个约莫50多岁的伯父（这临时成为伯父A）开门，问我们是干嘛使的。“你好，我们通过法院拍卖，已经买下了这个屋子。

我们上来是想跟你确认一下你这边搬离的时间。”朋侪回忆说出这句话的时候，有一种活在电视剧中的感受。惋惜回应的是——黑人问号脸？！ “你们说的啥？” 我们又重复了一遍电视剧的台词。

“你们搞错了吧，这屋子是我的，怎么可能被拍卖！” 我心里一顿，心想这次要坏了，又遇上了难缠的钉子户，看来又得贫苦一翻了。于是我从一脸懵逼的朋侪手里抢过不动产挂号证给对方看——“你看，我这边房产证都办妥了，不行能有假” 这伯父一面疑惑地看了几眼说“你特么找错地方了吧，你看这地址差池啊！这地址是隔邻那一座。” 我仔细对了一下，对啊。

找错了啊！然后我们say sorry以后，一肚子疑惑地走下楼，再仔细找到不动产证中的地址。我朋侪说“差池啊！这跟我去看标的的时候的屋子纷歧样啊！” 我勒个去！ 然后我详细问了一下他看标的那天的情况。那天，事情人员带着一众人在楼下指着某一个单元说“你们看，谁人第X层阳台上有2棵植物的那间就是了。

”然后带着众人到住宅门口（就是伯父A的家门口）说“呐，就是这一家了。现在是有人在住的。没钥匙，进不去，跟图片一样。

”然后大家都没意见，就散伙了。然后我们又仔细研究了一下，拍卖通告上的地址，确实就是房产证的地址。

但拍卖通告上的图片，确实就是那伯父家的屋子！我勒个去，图片跟文字中的屋子对不上啊！！ 我那朋侪脸都绿了！于是我们去法院执行局发飙。过了1天，执行法官确认了，确实是法院搞错了图片！集中看标的，事情人员也指错了屋子。世界就是这么的神奇。

法官说“那，屋子你还要吗？” 我朋侪态度也挺坚决的：“不要！坚决不要！” “真的不要嘛？你思量思量，也就在隔邻，套内面积什么的也没骗你，套内的图片也都没错，只是外面的图片错了” “我真不要！！” 在一翻推销和反推销的拉锯以后…… “那好吧，我帮你把手续办妥，全款退你，税费什么的也都退你” 在张大妈这呆了这么久，这时候，我心中褥羊毛的神经在摩拳擦掌。于是我发飙了“尼玛！！我请假办手续搞了这么多天，现在你跟我说搞错了！误工费，3000！” “……” “……” “好吧，我会申请赔偿你们3000元误工费，你们就不要再向上投诉和闹腾了”。

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